红网时刻新闻记者 肖依诺 整理报道

(资料图)

夏末秋初，又是一年入学季和求职季，还有像天气一样火热的租房旺季。

租房那些事儿，一直以来都是社会热点话题。其中套路之深、矛盾之多，相信许多新手房东租客都感同身受。比如现在网络流行的“租房改造”，或是困扰许多人的“甲醛房”“噪音房”“隔断房”，这背后涉及哪些法律常识，又应该如何合法维护自身权益？

记者围绕这些租房中的常见问题，整理了相关的司法案例，教你“避坑”。

“租房改造”风靡网络

私自装修会带来法律后果吗？

小张是一名音乐老师，租了小王的一间房屋用于开设音乐教学机构。随后，小张未经小王同意便将房屋进行了装修，小王得知此事要求小张将房屋恢复原貌，小张很不解，自己租的房子不应该归自己随意使用吗？那么，租赁的房屋可以随意进行装修吗？

根据《民法典》第七百一十五条，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

法官提醒，本案中，小张租赁小王的房屋并进行装修，事前并未告知小王也未经得他同意，根据《民法典》规定，小王有权请求小张将房屋恢复原状或赔偿损失。生活中，租客们都希望租到合适的房子，也希望可以将租房改成自己想要的样子，但在装修之前，要和房东商议好，确定可以装修后也要对装修费进行约定。

房租到期不交

房东能清理租客的东西吗？

小何毕业后去城里独自找工作，因房租到期没有钱续交房费，结果被房东赶了出来，房东还把她的东西从房间清理了出去。

法院认为，据《民法典》第四百四十八条、第七百二十二条、第七百三十三条，合同约定的租赁期内，房东清理租客东西属于违法行为。因租客逾期不交房租，经过催告后仍未在合理期限内支付的，房东可以解除合同并要求租客搬走。房东私自清理租客的东西，需要负侵权责任。

从上述法律规定中可以看出，当遇到租客拖欠房租等违约行为，房东正确的做法是依据双方在《租赁合同》中的约定，要求租客支付房租并承担违约责任。具体操作中，房东可以先同租客进行协商，争取妥善解决纠纷，避免产生矛盾；如果协商不成，房东也可依法向法院起诉，要求租客支付房租并承担违约责任。

房子有虫害提前退租

押金能退吗？

小林通过房产中介租下一套房子，可入住后发现室内几处地方出现了白蚁。小林向中介反映，但没有得到解决。三个月后，这家房产中介关闭，房东小郑才与小林联系。小林提出白蚁问题，并表示打算再去找房子，希望退回剩余的租金。小郑回复，可以退租金。后来，小林继续支付了下一个季度的房租。

不久，小林找到了新住处。不料小郑告诉他，提前解除合同，租金可退但押金不行。小林认为提前解约的过错不在自己，遂诉至法院。法官带领双方明确了书面合同事项，并耐心调解，最终小郑同意退还押金和剩余租金，并当场支付了4500元。小林随即提交了撤诉申请。

法官提醒，因噪音、甲醛、虫害等房屋问题而要求搬离，房东不退押金可以与之进行协商。协商不成，可以到人民法院起诉。根据《民法典》第七百三十一条，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

另外，现实生活中，租赁合同期满或解除合同后，如租赁双方在原租赁合同中明确就押金相关问题进行约定的，则按照合同约定处理押金；如因承租人违约而导致合同解除的，出租人可以根据违约金相关规定没收押金；承租人在租赁期间造成财物损失或存在拖欠房租的情况，出租人可以从押金中扣除相应的财物损失或租金，扣除押金后如有剩余，仍需退还剩余押金。

租到“隔断房”要求解除合同

算不算违约？

小王与房产中介签订房屋租赁合同，入住后发现房屋是“隔断房”。经与房屋所在街道沟通，街道认为此隔断出的封闭空间属于违建，应立即拆除，否则会有很大安全隐患。小王要求中介公司解除合同并返还剩余房租和押金，后因协商未果诉至法院。

中介公司表示，双方系自愿签署合同，合同合法有效，房屋并未出现不可居住的客观情况，同时，公司并未接到有关部门要求拆除隔断的通知，因此小王提前解约属于违约，应当交纳一个月租金的违约金，与押金抵扣后不予退还。

法院经审理认为，双方签订的租赁合同合法有效。但根据双方陈述及现有证据，小王提出解约申请系因涉案房屋为隔断，中介公司对此予以认可，因此，王先生有权提出解约申请。因此，中介公司应在合理期限内退还剩余租金及3000元押金。

法官表示，中介公司出租隔断间的行为，违反行政管理规定，小王虽不能据此主张合同无效，但可以依据《民法典》的相关规定要求解除合同，不构成违约。另外，关于合同效力的认定并不影响行政主管机关对中介公司行为的认定和处理。