中南建设(000961.SZ)再一次为子公司提供担保。

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2022年10月19日，中南建设发布了关于为中南建筑提供担保的进展公告。据悉，中南建设全资子公司江苏中南建筑向建行南通海门支行融资1.9亿元，期限12个月。中南建设为有关融资提供连带责任担保，担保金额合计1.9亿元。

图源：中南建设公告

2022年8月以来，中南建设还为平阳锦城、西安元凯、中南安装等企业提供担保。

虽然从公告来看，这些担保是“基于公司业务发展需要”，并且相关公司“经营正常，偿债能力强”，但是结合财务数据来看，降负债、降杠杆战略下还屡屡进行融资担保，或许昭示中南建设面临不小的财务压力。

疫情蔓延的第三年，中国房地产市场不光没能恢复往日的荣光，甚至还进一步衰落。

国家统计局数据显示，2022年上半年，全国商品房销售面积下降22.2%；销售额下降28.9%。这种悲观的市场情绪，很难不对依赖于房地产业务的中南建设产生负面影响。

财报显示，2022年上半年，中南建设房地产开发业务营收仅为195.59亿元，同比下跌28.56%，占总营收的81.04%。

图源：中南建设财报

与此同时，因收入确认减少，中南建设的建筑施工业务也出现了大幅回撤。2022年上半年，其建筑施工业务营收41.6亿元，同比下跌63.3%，占总营收的17.25%。

不仅营收下降，受现房库存去化亏损、疫情、房地产行业调整等因素影响，同期中南建设房地产开发以及建筑施工业务的核心利润数据也进一步收窄。其中，房地产开发业务毛利率为10.03%，同比下跌9.03%；建筑施工业务的毛利率为4.66%，同比下降3.62%。

更悲观的是，因市场调整下，销售推广等难度增加，中南建设也面临一定的成本压力。2022年上半年，中南建设的销售费用、管理费用以及财务费用的费用率分别同比增加0.86%、0.59%以及2.05%。

“双主业”萎靡不振，成本又居高不下，带来的结果自然是中南建设整体的财务数据大幅缩水。

财报显示，2022年上半年，中南建设总营收为241.35亿元，同比下跌37.28％；归母净利润为-16.15亿元，同比下跌192.41%；整体毛利率仅为9.72%，创2008年以来最低记录。

图源：中南建设财报

从商业公司健康成长的角度来看，中南建设上半年的财务数据无疑是“寒气”逼人。但值得注意的是，2022年的中国房地产市场持续下行，这也意味着，相较于规模和增长，稳住现金流，才是房企的第一要务。

财报显示，2022年上半年，因平衡资金压力以及运营风险，中南建设经营性现金流入467.7亿元，经营活动产生的现金流量净额为48.1亿元，同比增加99.4%，已连续五年为正。

在此基础上，中南建设也不断向“三道红线”靠拢。截止2022年6月末，中南建设净负债率85.19%，对比2021年末降低7.58%；扣除预收账款后的负债率为79.10%，对比2021年末降低 1.42%；扣除受限资金后的现金短债比0.61，仅比2021年末增加1%。

这显然离不开中南建设持续坚持降负债、降杠杆的发展战略。拆分来看，2022年上半年，中南建设短期借款、应付票据、长期借款均有不同服务的收窄。

比如，截止2022年中，中南建设短期借款以及一年以内的有息负债仅合计194.9亿元，对比2021年末减少了45.8亿元。

不过值得注意的是，在负债降低的同时，中南建设却屡屡为子公司提供融资担保。

官方资料显示，截止2022年10月，中南建设及控股子公司对外担保余额为464.63亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的198.44%。其中公司及控股子公司对合并报表外主体提供的担保余额为77.82亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的33.24%。

在公告中，中南建设提醒投资者“关注有关风险”，这其实也在暗示中南建设担保的债务企业偿债能力一般。以开头提到的江苏中南建筑为例，2022年上半年，其净利润为-8.13亿元，负债率为86.6%。

图源：中南建设公告

对此，知名财经评论人董翔曾表示，“公司为子公司担保不做财务报表体现，只在有关信息批露中作为‘或有负债’批露，只有债务人逾期还款，才会成为公司的负债。”

由此来看，在房地产融资政策收紧，而房市遇冷，又难以提高周转率的背景下，中南建设只能在被收紧的融资渠道之外另辟蹊径地找钱，以减少财务压力。

中南建设现阶段最大的希望，或许是在不影响公司核心财务数据的基础上，通过担保融资，熬过中国房地产市场的寒冬。

但问题是，即便有办法解决短期的金融问题，从中长期来看，土地和人口问题，也决定了中国房地产市场即将触顶。

国家统计局数据显示，2021年，中国土地成交价款为17756亿元，同比增长2.8%，房地产新开工面积下降11.4%。2021年1-11月，土地购置费（计入开发投资）同比微跌0.6%。

土地成交价款增长，土地购置费保持在高位，并且新开工下降，意味着大量土地并未开发。

土地没有得到有效开发，一方面固然与整体的经济大盘承压有关；另一方面，或许也与需求端锐减有联系。

当前，中国正面临出生率不断降低，老龄化程度不断加深的挑战。

国家统计局数据显示，2021年末，中国总人口为14.12亿人，同比仅增加48万人。人口自然增长率为0.34‰，同比下降1.11%；60岁及以上人口以及65岁及以上人口比重，分别同比增长0.2%以及0.7%。这也意味着中国房地产市场很难再有人口红利可供挖掘。

整体来看，截止2021年末，中国常住人口城镇化率达到64.72%。横向对比世界银行的数据，2020年，美国、英国和德国的城市化率分别为83%、84%和77%。

中国金融四十人论坛学术顾问黄奇帆认为，“中国的城市化率已经到了65%了，几乎等同于美国、欧洲……所以城市化再往上也就5、6个点的上升空间。”

中南建设的财报也契合中国房地产市场的整体走向。2022年9月，中南建设实现合同销售金额47.8亿元，销售面积41.5万平方米。1-9月累计合同销售金额477.3亿元，销售面积401.6万平方米，同比分别减少68.9%和64.0%。

2022年1-9月，中南建设建筑业务新承接（中标）项目预计合同总金额34.1亿元，同比减少82.1%。新项目后继乏力，不光给中南建设担保的债务企业带来一定的还款压力，更意味着中南建设很难再持续成长。

事实上，资本市场已经开始冷静看到中南建设。截止2022年10月20日收盘，中南建设的股价仅为2.19元/股，相较于疫情前11元/股左右的高点，下跌了80%左右。

中南集团创始人陈锦石曾表示，“不能再用以往野蛮式高速增长的观点看待房地产……要稳字当头活下来，目前我们是这么一个宗旨”。

但对外担保余额464.63亿元，真的够稳吗？