优质资产天花板依旧很高

(资料图)

今天（7月20日），深圳福田香蜜湖1号一套358.54平房源原有业主由于无法偿还 6330.4294万欠款而被拍卖。

起拍价6570万，机构预估的市场价约8211.86万，5位土豪经历47轮激烈的出价，最终以9198万溢价12%成交，折合单价25.65万/平。

如果算上税费、手续费、过户费等交易费用，将接近一个小目标。

有钱人，真的太“壕无人性”了。

骑猪英雄已经有小半年没看到过深圳的法拍房拍得这么热闹了。

此次拍卖保证金就要657，但也吸引了5名土豪参与，引起了16602人围观。

而且这个价格，不仅刷新香蜜湖壹号法拍的最高成交价纪录，同时也刷新了深圳近3年法拍房的最高成交纪录。

2020年12月，香蜜湖1号一套347.77平房源，起拍价约为5191.128万，市场估价为5191.128万。

最终6位土豪激烈出价156次，以9191.128万成交，折合单价26.43万/平，溢价率达到77.1%，成为深圳2020年最贵的法拍房，一度引起市场的大量关注。

但这个价格是在深圳2020年大牛市行情下拍出的。

而今天这套房源，在深圳二手房维持2000套左右的情况下刷新纪录，再次证明深圳豪宅市场的实力，热钱永远会盯着有价值的资产，圈层+实力的象征的房子会是顶级豪宅的天花板。

并且面对顶级资源，土豪们也绝不会手软。

最明显的，最后一次出价相比前一次，一次性加价将近100万，意味着这位土豪，志在必得香蜜湖1号。

但是通过两次法拍结果的对比，可以明显感觉到，深圳有价值的房源，上限依旧很高，但市场热度却下降了不少。

一方面，从两场法拍参与人数来看，市场关注的热度明显下降。

2020年那场法拍，即便有租赁占用情况，租赁合同显示出租至2038年12月30日止，意味着拍下房源要被占用将近20年的情况下。

但6位土豪们依然争相出价156轮，出价封顶至9191.128万，吸引35682人围观。

而香蜜湖1号今天拍卖的这套房源，围观的人数不及2020年那场的一半。

另一方面，从成交后折合的单价来看，香蜜湖1号的成交单价是稍有下滑的。

2020年那套房源，成交折合单价约26.43万/平，而香蜜湖1号今天成交的这套房源，总价虽然捅破历史拍卖总价，但成交折合单价为25.65万/平，两套房源单价相差了约0.78万/平。

不过，就法拍结果来看，最终成交价与正常的二手房市场价格相比，依旧属于是捡漏的状态。

深圳法拍温度计

今天除了豪宅网红香蜜湖1号进行了法拍，连华润城润府三期也迎来一套住宅拍卖。

该套房源位于6栋5303号房，191平起拍价2140.32万，评估价3057.6万，罕见地吸引了14位买家报名，共49610人次围观。

以评估总价计算，折合市场均价约16万/平，相比市场正常挂牌单价，有明显差距。

目前出价停留在2640.32万。

而作为深圳楼市网红盘的温度计，华润城润府一直被市场所关注。

但与早前拍卖的华润城润府三期其他法拍房源相比，此次法拍参与人数明显更多。

今年1月华润城润府三期4栋5203号房源上拍，但最终却因为无人参拍而流拍。

虽然该房源在今年2月进行了二次拍卖，但从市场反响来看，算不上受欢迎，参拍人数仅3人，并且最终成交价以1199.65万成交，低于市场评估价189.85万。

同样都是华润城润府3期房源，为何法拍结果差别如此之大？

有人认为，受房源户型、朝向以及面积所影响。

今年2月成交的那套房源，面积为88.17㎡，市场更偏好接近120平的刚需改善户型，而191.1平正好符合市场对华润城主流的看法。

但作为深圳楼市风向标式的网红盘，同时也意味着，眼下深圳的法拍市场理性了不少。

并且这样的特征， 也能从近期法拍成交的趋势反映出来。

与豪宅法拍受热捧相反的是，近期普通房源的流拍越发明显。

有法拍房平台统计，第28周（7月11日－17日）深圳法拍房源共82套，其中27套顺利成交，4套暂缓或中止，34套流拍，17套撤回。而成交的房源中有12套成交价低于指导价。

而往前追溯，在第27周，深圳共82套房源上拍，其中5套中止或暂缓，30套撤回，30套流拍，而成交的17套房源中有13套成交价低于指导价；

在第26周，深圳共97套房源上拍，其中38套流拍，24套成交中11套低于指导价成交，14套暂缓或中止，21套房源撤回。

从流拍与成交的比例来看，明显流拍的数量更多，即便成交也多以低于指导价成交。

这也意味着，指导价之后，不仅二手房成交进入冰封期，连法拍市场也进入了前所未有的冷冻期。

换句话说，市场以往用脚投票，但当热度退却后，所有的房源将会被打回原形。