深圳的年度王炸盘出来了。

结果有点出乎意料，不要积分，认筹比1：2.67不到1:3，热度似乎还不及福田的海德园A区（认筹比1:2.87）。

但604套住宅，有效认筹1615批，成绩已经相当不错，比今年华润城润玺二期最后一批房源入市反响都要好。

(资料图片仅供参考)

而且意向登记名册中，有不少看头。

99批联名客户，65批身份H（M）打头的港澳客户，比去年10批客户中有一批就是香港身份的加福华尔登府邸还受香港土豪们欢迎。

已经很久没见到这么多的港澳客户来深圳买房了，招商玺家园应该是这两年最受港澳客户欢迎的项目了。

毕竟，连华润城润玺二期这种大网红，也只吸引了51批港澳客户。

所以，深圳市场的托底客户，不只有1768万深圳人，其实还有大海对面的747万同胞。

在招商玺家园开盘之前，大家都觉得，深圳的市场冷得不行。

不管是刚需购买力，还是土豪购买力，都趋于冷寂了。

但实际上，招商玺家园的这次开盘，足以再次证明深圳顶层的购买力有多强悍。

验资350万，有1615批客户入围，冻资总额至少56个亿。

加上前期还有大部分因为资料审核未能通过的客户，说明能够轻松拿出350万冻资的人还有非常多。

这部分落选的人，相信会转移阵地，狙击前海的几个项目。

前期大家都觉得深圳楼市需要政策打打鸡血了，现在看来还远不到需要打鸡血的程度。

65批港澳台的客户，如果加上其他登记身份号码不是18位的客户共有75批。

这次能够吸引这么多的港澳土豪，除了巨大价差预期以及一览无遗的海景外，很大一部分原因小女警觉得是太子湾蛇口客运码头效应的体现。

在太子湾客运码头可以30分到香港的国际机场，可以1小时达到香港的核心内部中环码头。

一天十几趟航班，比从深圳湾口岸走深圳湾公路大桥或者福田口岸以及罗湖的几个口岸到中环更快更方便。

这种优势，目前应该是深圳唯一一个可以做到的新盘。

所以基本上也能看出，招商玺家园日后的居住圈层，有什么样的需求。

虽然沿着太子湾、深圳湾整条海岸线其实不缺海景房，但缺拥有城市超级公共服务配套的海景房。

接下来能承接这种购买力的沿海岸线项目，就只剩两个了。

一个是东头角的旧改，在深圳歌剧院旁边，另一个就是有烂尾征兆的半岛5期。

这两个项目是最能和招商玺家园PK的了，同样也是永久海景的位置。

加上周边商圈，地铁，和近距离海上世界商圈，估计会受年轻的新生代喜欢。

到时候，估计也还能再吸纳一波港澳的土豪们。

看位置，两项目距离地铁13号线歌剧院（在建）比较近，两站可以到深圳湾口岸通关去香港。

不过，半岛5期没有东头角项目方便，步行到13号线歌剧院站（在建）有大概600米，东头角项目基本是地铁口物业。

所以抢不到招商玺家园，也不用太焦虑。

或者接下来也还可以看看前海的新盘。

两三年大家总说前海缺房。

现在四五个盘排着队入市，总价也差不多在1200-3000万/套，户型也足够实用。

今天妈湾的颐城栖湾里就来了，冻资300万，均价和去年入市的招商领玺二期差不多，但总价门槛相比一期高了不少。

352套住宅，117-262平3-4房，均价10.25万/平（毛坯），单价区间约9.2-11万/㎡，总价区间1122-2937万/套。

去年招商领玺二期入市，255套毛坯住宅，面积120-170-190平3-4房，备案价约8.58-12.2万/平，均价10.25万/平，总价区间1000-2387万/套。

2019年颐湾府一期入市，户型建面120-190平，共367套房源，备案均价约10.2万/㎡，单价区间在8.1-13.2万/㎡，总价区间在960-2531万/套。

总体来看，价格变动不算大。

而且2.15的容积率，产品比较纯粹，适合追求住家户型，对价差要求没有剧烈渴望并且能够耐心等待前海兑现价值的群体。

但有一点需要提醒，2023年底交房后，上车栖湾里的人可能需要忍受到月亮湾大道对面上学的情况。

项目旁虽然规划了一所9年一贯制的学校，但什么时候投入使用还未知，这三四年有上学需求的人，可能需要特别注意。

如果要追求教育成熟度，桂湾的项目会更合适。

桂湾的整个片区，依赖宝中的商业、医疗配套，加上完善的教育设施，是前海3个片区中，最成熟的区域。

接下来，很快也会轮到天健悦湾府入市。

不过，这个项目到时候应该会有很多人纠结。

一方面是地段是真的可以，还能享受宝中的配套，但西向有深业云海湾挡着，南向是天健悦桂府，东南向是前海中冶大厦，会有很明显的视野限制。

另一方面，项目本身容积率也超过了5，小区1栋人才房+1栋开发商自持，产品不如同期项目纯粹。

所以，选择这个项目，需要一点勇气。

每次有优质的项目，都会吸引到不少港澳的土豪们注意。

半个小目标的岗厦天元花园267批认筹客户，有13批香港身份；

去年9月网红项目润峯府1728批认筹客户，有34批香港身份。

招商玺家园已成定局，前海这些项目，你们猜香港土豪们也会买单吗？